隨著國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)步復(fù)蘇，最近一線城市和一些熱點二線城市的房價明顯上漲。房地產(chǎn)銷售迅速恢復(fù)，土地市場熱情持續(xù)上升，居民中長期信用大幅增加，管理層擔(dān)心房價和房地產(chǎn)占有金融資源過多。

目前，關(guān)于房地產(chǎn)融資進一步收緊的傳聞成為業(yè)界關(guān)注的焦點。分析家認為，下半年住宅企業(yè)面臨融資考試，在住宅不被炒魷魚的政策基調(diào)下，考慮到行業(yè)內(nèi)部籌資結(jié)構(gòu)性分化的現(xiàn)狀，現(xiàn)在也要求投資者警惕企業(yè)的信用風(fēng)險。

市場分歧有所加大。

在新冠肺炎疫情得到有效防控，國內(nèi)經(jīng)濟基本面持續(xù)復(fù)蘇的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)可謂十分亮眼。

2020年4月起，部分城市新房備案價格明顯松動，寬松的貨幣政策使部分資金流入房地產(chǎn)市場，推動了以深圳為代表的部分城市房價明顯上漲的勢頭。

不僅如此，土地市場的熱情也很強。根據(jù)天風(fēng)證券研究所統(tǒng)計，截至2020年8月17日，百城土地溢價率已經(jīng)連續(xù)22周超過10%，這一方面說明房企資金面目前并不緊張，另外一方面也會助推房價上漲的預(yù)期。

“顯然，房地產(chǎn)銷售的快速恢復(fù)，在帶動居民中長期信貸持續(xù)大規(guī)模增加的同時，也將金融資源的占用問題再次放到了監(jiān)管面前?！碧祜L(fēng)證券研究所固收團隊首席分析師孫彬彬指出，“7月份以來，上半年房價漲幅較大的城市已經(jīng)陸續(xù)出臺了更嚴格的限購政策（需求端）。”

眼下，更有消息稱，管理層將進一步對房企的供給端進行融資調(diào)控——即根據(jù)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比等三項指標，設(shè)置“三道紅線”，管控房企的有息債務(wù)增長和債券發(fā)行。

在此背景下，對于后續(xù)房地產(chǎn)債券的表現(xiàn)，中金公司的最新債券市場調(diào)查顯示，政策方面依然以穩(wěn)定為主，近幾個月房地產(chǎn)銷售和存款、貸款有明顯增長，債券和非標準融資收緊，但銷售依然相當大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)上風(fēng)險不大，短期內(nèi)可以考慮信用的比例最高，為59%，同時31%的投資者選擇了政策壓迫下，今年房地產(chǎn)銷售面積

總的來說，目前行業(yè)房地產(chǎn)板塊的后續(xù)表現(xiàn)還沒有達到一致的期待。相對樂觀的一方認為，在銷售持續(xù)改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資可能會被動收緊，但大部分住宅企業(yè)的實質(zhì)風(fēng)險有限，短期內(nèi)可以在房地產(chǎn)債務(wù)方面進行短期的信用下沉操作。

相對謹慎的一方面，對融資政策緊縮的新聞感到擔(dān)心，除了絕對領(lǐng)先的住宅企業(yè)的短票外，還應(yīng)該全面避免這個板塊的券種。

違反合同的例子值得參考。

房地產(chǎn)作為復(fù)蘇最快的行業(yè)之一，今年迅速出現(xiàn)了新冠肺炎流行的影響。在政策方面的左手去泡沫、右手穩(wěn)定投資的背景下，2020年住宅企業(yè)的信用風(fēng)險信用風(fēng)險安全的。東方金誠工商企業(yè)兩位高級分析師謝瑞直言不諱地說:但是，慎重捕捉千秋蟬，現(xiàn)在的投資者必須警惕具有以下特征的住宅企業(yè)——布局集中，個別項目占比較大地區(qū)的中小住宅企業(yè)豪宅、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游占比較高的住宅企業(yè)(融資政策的邊際受到疫情的影響，償還緩慢)的高杠桿擴張，無序合并風(fēng)險高的住宅企業(yè)等。

不可否認，在信用風(fēng)險頻繁的現(xiàn)在，保持謹慎是最好的策略。

來自中證鵬元評級研究發(fā)展部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，共有17只債券發(fā)生違約（新增違約債券12只）；涉及12家發(fā)行主體，其中，有2家為首次違約。

就新增的違約發(fā)債主體來看，泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾集團”）具有警戒意義。

需指出，泰禾集團的融資方式較為激進，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的策略，使其負債管理難度大，應(yīng)對負面沖擊的能力有限。收入增長-融資環(huán)境良好-業(yè)務(wù)穩(wěn)步擴張的閉環(huán)被打破，融資方面的迅速反應(yīng)會使企業(yè)債務(wù)方面的壓力直線上升。

“對于泰禾集團來說，目前面臨政策收緊和不可抗力的雙重負面影響，伴隨債務(wù)剛性兌付壓力的驟然攀升，其發(fā)生違約在所難免?！币晃蝗探灰讍T在接受記者采訪時說。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，泰禾集團的存量有息債務(wù)為969.99億元，其中債券204.59億元（包括境內(nèi)債券和境外債券）。2020年7月以來，“17泰禾MTN001”“17泰禾MTN002”“17泰禾01”“18泰禾01”相繼發(fā)生實質(zhì)性違約。從到期情況看，2020年和2021年公司債務(wù)到期壓力依舊不容小覷，剔除已經(jīng)違約的4只債券后，2020年尚有余40億元的待償還規(guī)模，2021年有余66億元的待償還規(guī)模。此外，“18泰禾02”將在9月進入回售期，目前余額為15億元。