每平方米8000多塊錢(qián)？這種價(jià)格大幅低于市場(chǎng)行情的新房在北京東南五環(huán)外出售。連日來(lái)，特價(jià)室無(wú)限購(gòu)買(mǎi)裝修等引人注目的廣告語(yǔ)在網(wǎng)上和銷(xiāo)售員的口中傳播開(kāi)來(lái)。這樣的廉價(jià)房間到底是真的還是假的？記者連續(xù)多日調(diào)查。

特價(jià)住宅建在工業(yè)用地上。

只有兩套五一優(yōu)惠房，每平米只有8990元，現(xiàn)已訂購(gòu)一套！在上東國(guó)際(也稱上東區(qū)大樓的大樓銷(xiāo)售店，銷(xiāo)售員張苦口婆心勸購(gòu)買(mǎi)者盡快支付預(yù)約金。

上東國(guó)際位于亦莊經(jīng)海路和科創(chuàng)十六街的交匯處，大樓賣(mài)場(chǎng)在六公里外的馬駒橋。從位置來(lái)看，這座大樓有幾百米遠(yuǎn)的地鐵站，樓下是通明湖公園，有裝修、冰箱等家電……但為什么這棟房子只賣(mài)8990元呢？張先生說(shuō)，這只是優(yōu)惠價(jià)格，其他住宅來(lái)源的平均價(jià)格在1.05萬(wàn)元到1.35萬(wàn)元之間。但這個(gè)價(jià)格至多是同區(qū)域商品房的三分之一。

記者注意到，與商品房開(kāi)盤(pán)所需的“五證”不同，上東國(guó)際僅亮出“四證”：土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，獨(dú)缺預(yù)售許可證。

這“四證”標(biāo)注的土地性質(zhì)均為工業(yè)用地，期限為2010年至2060年。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年；而“上東國(guó)際”雖然佯裝成樓盤(pán)，但其性質(zhì)類(lèi)似于廠房。這也是沒(méi)有預(yù)售證的根源。

大樓賣(mài)場(chǎng)的沙盤(pán)上站著五棟大樓，實(shí)際上只賣(mài)北方的兩棟，一棟已經(jīng)賣(mài)完，另一棟更大的大樓出售，共計(jì)數(shù)百套房。不同尋常的是，張先生把另外三棟稱為食堂辦公大樓科研大樓。

記者注意到，沙盤(pán)上出售的這座大樓與普通住宅的外觀完全不同，像工業(yè)用的房間一樣，但兩套模型之間完全按住宅配置，廁所、廚房、臥室都齊全。

無(wú)單獨(dú)房本僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

這五棟大樓的沙盤(pán)照片也出現(xiàn)在業(yè)界媒體北極星電力網(wǎng)上。網(wǎng)站披露，這里是北京華東電氣公司的“綠色”開(kāi)關(guān)設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目，分為四期建設(shè)?，F(xiàn)在對(duì)外銷(xiāo)售的是今年計(jì)劃建設(shè)的4期工程，即1號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，已經(jīng)賣(mài)完的另一棟被稱為綜合大樓，和剩下的3棟一樣屬于前3期工程。

記者前往項(xiàng)目所在地探訪，發(fā)現(xiàn)被圍擋的工地內(nèi)，已有4棟樓主體結(jié)構(gòu)亮相。通過(guò)門(mén)縫觀察，沙盤(pán)上銷(xiāo)售的大樓還沒(méi)有消失，現(xiàn)場(chǎng)雜草叢生。這棟樓計(jì)劃6月開(kāi)工，明年4月交付。張先生說(shuō)出了難以置信的極短工期。

根據(jù)北京目前的規(guī)定，工業(yè)用地禁止建房。正因?yàn)槿绱耍蠔|國(guó)際的購(gòu)買(mǎi)者無(wú)法融資，無(wú)法像普通住宅一樣獲得住宅書(shū)，購(gòu)買(mǎi)者無(wú)法看到住宅買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂了下一份租賃代理銷(xiāo)售的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

該轉(zhuǎn)讓合同范本上寫(xiě)著甲(中房樂(lè)居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司)與項(xiàng)目地方北京華東電氣株式會(huì)社和北京華東科創(chuàng)公司簽訂了合作框架協(xié)議書(shū)，具有該項(xiàng)目的合法開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售權(quán)。

“四證”與合同都明確，土地使用年限到2060年屆滿。根據(jù)約定，年限屆滿后，該房屋使用權(quán)仍歸購(gòu)房人所有，如遇市政拆遷，房屋拆遷補(bǔ)償款也歸購(gòu)房人所有。但小張補(bǔ)充道：“這個(gè)房子一棟樓有一個(gè)大房本，無(wú)法給每戶分割房本?！?/span>

警惕以租代售高風(fēng)險(xiǎn)。

沒(méi)有住宅書(shū)，土地年限只剩下40年，不能貸款，還不能阻止購(gòu)房者的步伐。記者停留在小賣(mài)店的時(shí)候，看到老人付了預(yù)約金。

為了消除潛在購(gòu)買(mǎi)者的擔(dān)心，銷(xiāo)售員說(shuō)，雖然不能貸款，但購(gòu)買(mǎi)者也可以分期付款，簽約時(shí)只需支付50%的房費(fèi)，之后交房時(shí)分三次補(bǔ)充剩馀房費(fèi)。

更有魅力的是，開(kāi)發(fā)人員主張?zhí)峁┳赓U服務(wù)。以平均價(jià)格8990元的49平方米特價(jià)房為例，交房后，開(kāi)發(fā)人員直接租房，每月支付4000元房租的房屋登記地址也可以租賃，每年租金1.5萬(wàn)元。這樣一來(lái)，購(gòu)房人每年可以到手6.3萬(wàn)元。即使房租沒(méi)有上漲，總價(jià)格也不到45萬(wàn)元的房子，7年就能恢復(fù)原狀。

但是，這樣的高收益背后隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)，其中最大的風(fēng)險(xiǎn)是租賃銷(xiāo)售的合法性。面對(duì)自有產(chǎn)業(yè)基地的房屋以房屋名義對(duì)外出租出售的情況，北京華東電氣股份有限公司相關(guān)人員否認(rèn)這是我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，檢查后使用。

工地北側(cè)門(mén)外也貼著北京華東電氣株式會(huì)社落款的公告。根據(jù)公告，該項(xiàng)目的立項(xiàng)被認(rèn)可為非住宅，不能以住宅方式出租出售的水電熱價(jià)格不能享受住宅標(biāo)準(zhǔn)的不允許分割出售的購(gòu)買(mǎi)租賃行為，購(gòu)買(mǎi)者、租賃者承擔(dān)全部責(zé)任。

但是，張先生代表的銷(xiāo)售者主張這塊土地是華東電，房子是中房樂(lè)居公司投資的。他提出的四證寫(xiě)得很清楚。對(duì)于項(xiàng)目的土地證、規(guī)劃證為何出現(xiàn)在上東國(guó)際售樓處，華東電氣一方則表示“不清楚”。令人困惑的是，如果真的不清楚的話，為什么上東國(guó)際大樓正好位于華東森源這個(gè)工廠呢根據(jù)天眼調(diào)查信息，北京華東森源的75%股票掌握在華東電氣手中。

租賃代理的交易，資金安全和產(chǎn)權(quán)和普通商社一樣難以受到法律保護(hù)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)格躍進(jìn)，工改居項(xiàng)目房?jī)r(jià)低，但土地成本極低，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)豐厚。這類(lèi)項(xiàng)目在無(wú)法出售產(chǎn)權(quán)的情況下，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式變相銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)高，隨時(shí)可能被政府部門(mén)叫停。